외국인 한국 부동산 매수 — 2026년 정책·세제 정리

외국인의 한국 부동산 매수가 늘어나면서 관련 세제 문의가 급증하고 있다. 2026년 기준 비거주 외국인이 한국 부동산을 취득·임대·매도할 때 알아야 할 핵심 사항을 정리했다.

**취득 단계**
5천만 초과 부동산 취득은 30일 내 시·군·구청 신고 의무 (부동산 거래 신고법). 군사보호구역·국가지정 보호구역 등은 외국인 토지법 추가 적용. 취득자금 외화송금 시 은행이 외환거래법에 따라 자동 신고. 취득일 60일 내 취득세 신고·납부 (주택 1.1~3.3%, 상가 4%). 생애최초 취득세 50% 감면은 거주자 한정으로 외국인 비거주자에게 적용되지 않는다.

**임대 단계 — 22% 원천징수 의무**
비거주 임대인의 임대소득은 임차인이 자동으로 22%(소득세 20% + 지방세 2%)를 원천징수해 국세청에 신고·납부해야 한다. 한국인 임차인 입장에서는 부담스러운 절차이므로 사전 안내 필수. 연 1회 분리과세 종결 또는 5월 종합소득세 합산 신고 선택 가능.

**매도 단계 — 양도세 + 송금 증명**
비거주자도 한국인과 동일하게 양도세 신고 의무 (예정신고 양도일+2개월, 확정신고 다음해 5/31). 단 1세대1주택 비과세 12억은 거주자 한정으로 비거주자에게 적용되지 않는다. 매도대금 본국 송금 시 양도세 완납 증명서 + 외환 신고 필요.

**이중과세 방지 — DTA 활용**
한국은 90+개국과 이중과세 방지 협약(DTA)을 체결. 본국에서 한국 부동산 소득에 대해 다시 과세될 경우 외국납부세액공제 신청 가능. 한국 세무사와 본국 회계사 협업이 안전한 절차.

**실무 권장**
비거주자의 한국 세무는 복잡하므로 처음부터 한국 세무사 위탁 권장. 신고 누락·이중 신고 등 위험을 최소화. /collections/foreign-property-investor 통합 가이드와 /checklists/foreign-property-purchase 체크리스트로 단계별 점검 가능.